Locazioni
La locazione rappresenta uno degli strumenti giuridici mediante il quale un soggetto soddisfa il proprio bisogno di godimento di un bene senza esserne proprietario.
Secondo l'art. 1571 c.c.: la locazione è il contratto con il quale una parte (locatore) si obbliga a dare in godimento all’altra parte (conduttore o locatario) una cosa mobile o immobile per un dato tempo, dietro un determinato corrispettivo.
Nella locazione immobiliare le obbligazioni del locatore sono:
- consegnare la cosa in buono stato, idonea all'uso convenuto e senza vizi
- garantirne il pacifico godimento durante la locazione
Le obbligazioni del conduttore (o inquilino) sono:
- versare il canone secondo quanto pattuito nel contratto di locazione entro le scadenze convenute,
- prendere in consegna la cosa e osservare la normale diligenza del padre di famiglia,
- restituire al termine del contratto la cosa nello stato in cui l'ha ricevuta: se vi ha apportato miglioramenti nulla gli è dovuto a meno che il locatore non ne abbia dato il consenso ed abbia consentito al rimborso.
Con riferimento alla locazione immobiliare la prima grande distinzione si effettua tra la locazione c.d. abitativa e qualla c.d. commerciale.
La locazione abitativa è disciplinata fondamentalmente dalla L. n. 431/98 che distingue:
- i contratti di libero mercato che si basano sulla libera contrattazione delle parti hanno durata obbligatoria di 4 anni + 4 di rinnovo senza benefici fiscali per il locatore ed entità del canone libero;
- i contratti concordati in cui viene stabilito l'importo del canone, compreso tra limiti minimi e massimi, in base a criteri generali (stato manutentivo dell'alloggio e dello stabile e sue pertinenze, presenza di spazi comuni, dotazione di servizi tecnici, eventuale dotazione di mobilio) e secondo gli accordi territoriali raggiunti tra organizzazioni maggiormente rappresentative a livello locale della proprietà edilizia e degli inquilini (art. 2, comma 3, L. n. 431/98).
Nell’ambito della locazione commerciale rientrano i contratti relativi agli immobili adibiti alle seguenti attività, anche se esercitate in via transitoria e per periodi stagionali:
- Attività industriali, commerciali, artigianali (le attività, cioè, dirette alla produzione o allo scambio di beni o di servizi di cui all’articolo 2082 del c.c.);
- Attività di interesse turistico (articolo 27, comma 1, lettere a) e b) della Legge n. 392/78);
- Prestazioni di lavoro autonomo (articolo 27, comma 2, della Legge n. 392/78);
- Attività alberghiere e teatrali (articolo 27, comma 3, della Legge n. 392/78);
- Attività ricreative, assistenziali, culturali e scolastiche; attività relative a sedi di partiti e sindacati e attività svolte dallo Stato o da un ente pubblico territoriale in qualità di conduttori (articolo 42, comma 1, della Legge n. 392/78);
- Attività relative a immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici (articolo 35 della Legge n. 392/78).
La disciplina relativa agli immobili urbani ad uso diverso da quello di abitazione si applica anche alle aree nude ove adibite alle attività di cui ai n. 1 e 2 del comma 1, o di cui al comma 3, dell’articolo 27 della Legge n. 392/78.